|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
С приближением лета люди все больше задумываются о покупке дачи. Однако прежде чем приступать к реализации своей мечты, следует определиться, что именно вы вкладываете в понятие «загородная недвижимость».
Для одних – это участок земли, где можно разбить собственный огород и поставить обычный вагончик. Для других – добротный дом в деревне, рассчитанный на любое время года. А кто-то мечтает о престижном коттедже, причем желательно недалеко от столицы.
Для каждой из групп свои критерии выбора «домика в деревне». Любителям огородной деятельности, например, чтобы избежать разочарований из-за отсутствия урожая, желательно поинтересоваться составом почвы, наличием источника воды для полива будущих посадок и для приготовления пищи.
Во многих случаях определяющими факторами становятся наличие или возможность подведения инженерных коммуникаций. Причем, если вы не представляете себе жизни без таких благ цивилизации, как газ и электричество, этим вопросом желательно озадачиться задолго до оформления сделки, подсчитать возможные расходы. Иначе может оказаться, что благоустройство «загородной покупки» окажется дороже, чем земля и домик вместе взятые.
Наиболее затратное и хлопотное дело – подведение газа. Во-первых, здесь не обойтись без привлечения официальных (лицензированных!) фирм. А во-вторых, для разрешения, согласования и утверждения проекта придется обойти не одну инстанцию.
Во сколько обойдется электрификация – зависит от сложности работ по подведению сетей (в том числе разводки по дому, установки распределительного щитка) и удаленности источника энергии. В любом случае, даже если линия электропередач проходит в непосредственной близости от дома, необходимо выяснить условия подключения к ней, а также поинтересоваться ее мощностью. Последнее особенно важно не только для любителей загородных саун, но и для семей, где есть маленькие дети. Ведь, например, любой современный электрический обогреватель потребляет немало энергии.
Многие потенциальные покупатели (особенно те, кто не располагает большими средствами) готовы пожертвовать развитыми коммуникациями ради хорошей экологии и живописности мест. Иногда на второй план отходит и близость к Москве – в угоду размерам участка.
Следующий момент, который желательно прояснить при выборе объекта загородной недвижимости – транспортное сообщение. Каким именно критериям оно должно соответствовать, каждый решает сам. Главное, чтобы передвижение к месту отдыха не превратилось в пытку. В круг «транспортных» вопросов входит, например, близость участка к железнодорожной станции или автобусной остановке. По крайней мере, десятилетие назад именно это считалось чуть ли не основным показателем престижности дачного или садоводческого поселка. Теперь, когда большинство людей пересело в собственные автомобили, этот вопрос стал менее актуальным. И обладателей личных транспортных средств скорее интересует, какая дорога ведет к заветной мечте – асфальтовая, грунтовая или из гравия, и в каком она состоянии.
Отсутствие автомобильных пробок при въезде в столицу – также важный аргумент в пользу выбора того или иного загородного объекта. С этой точки зрения наиболее выгодны Калужское, Алтуфьевское, Осташковское и Новорижское шоссе: удобные дорожные развязки обеспечивают беспрепятственный доступ в Москву утром и вечером.
Престижность направления актуальна только для покупателей дорогих современных коттеджей. Те же, для кого предел мечтаний – дача или огородный участок в садовом товариществе, предпочтут железнодорожную ветку или шоссе, максимально приближенные к московской квартире. Но в любом случае, и тем и другим придется учитывать фактор популярности тех или иных транспортных магистралей.
Самым престижным и дорогим на рынке считается наиболее благоприятный с точки зрения экологии сектор от запада до северо-запада. Можно сколько угодно твердить о перенаселенности Рублево-Успенского направления (по крайней мере, свободной земли под застройку там уже почти не осталось), о вечных автомобильных пробках и проблемах с электричеством, но цены там продолжают идти вверх.
Правда, в последнее время Рублевка по востребованности несколько уступает Новорижскому шоссе, где земля дешевле минимум в полтора раза, нет проблем с подъездными путями, а природные условия ничуть не хуже.
Все популярнее становится и Калужское направление. При том, что по востребованности и стоимости земли оно занимает соответственно третье и четвертое места, здесь еще можно достаточно дешево купить так называемые «шестисоточные» дачи. Несмотря на интенсивное строительство современных и дорогих коттеджных поселков, на этом направлении осталось много садовых товариществ.
На Можайском и Минском шоссе, в пределах двадцати-тридцати километров от Москвы, дешевых предложений нет: почти все дачные места ушли под строительство современных коттеджных поселков, где стоимость земли всегда оценивается выше, чем в деревне или дачном кооперативе.
Свою былую привлекательность утратили Ленинградское и Ярославское шоссе. Сказывается загруженность трасс и вытекающие из этого экологические последствия, что явно перевешивает даже такие достоинства этих направлений, как многочисленность водоемов и лесных массивов.
Зато возросла популярность Киевского шоссе с его стародачными поселками. К лидерам присоединяются также Дмитровское, Волоколамское, Пятницкое и Симферопольское направления. Повышение спроса на загородную недвижимость наблюдается и на Варшавке, и определяющим фактором здесь является невысокая цена удаленных от Москвы дачных участков за пределами тридцатикилометровой зоны (условный рубеж, за которым заканчивается понятие престижного и, соответственно, супердорогого расположения).
Ярко выраженные пики и спады активности на рынке загородной недвижимости остались в прошлом. Еще три года назад цены несколько снижались в постновогодний период, а также в сезон летних отпусков. Теперь же, когда спада активности нет и в ближайшем будущем, скорее всего, не предвидится, лучшее время для покупки «домика в деревне» – когда есть деньги. Тем более что цены постоянно идут вверх, что обусловлено большим спросом на загородную недвижимость, колебанием курса валют, а также общим ростом цен на землю (до 50% за год) и увеличением себестоимости строительства.
В первую очередь, направление. За удовольствие стать собственником земельного участка на престижном направлении придется выложить целое состояние. Минимальная стоимость сотки земли на Рублевском шоссе составляет 4500 тысячи долларов США, тогда как на Новорижском можно еще найти и за 500-600 (в дачных товариществах на значительном удалении от Москвы).
Следующий «ценообразующий» момент – удаленность от Московской кольцевой дороги. К примеру, при покупке земельного участка в двадцати километрах от МКАД по Калужскому направлению сотка земли обойдется в среднем в 1200 «зеленых», в семидесяти километрах – 150-200. На Ярославском шоссе соответственно 3500 и 200-300 долларов США.
Снижение стоимости земли по такому принципу характерно и для других направлений. В меньшей степени «закону удаленности» подчиняется Рублевка – здесь дорого все и везде, независимо от расположения.
На цены оказывает влияние еще множество факторов. В том числе и те, о которых мы уже упоминали – удобное транспортное сообщение, близость к железнодорожной станции, наличие коммуникаций, площадь участка. Вообще же, оценка стоимости загородного объекта – дело тонкое. Практика показывает, что даже в одном поселке, на одной и той же улице стоимость земли и домов всегда разная – слишком многое сказывается на ценообразовании.
Чем дешевле, тем лучше – это понятно. Однако при постоянно растущих ценах задаром никто ничего не продает. Соответственно, рассматривая дешевое предложение, надо понимать, что в этом случае будут либо дефекты местоположения – рядом птицеферма или свалка, сложности с проведением коммуникаций, плохие дороги, либо, если речь идет о покупке дома, какой-то строительный брак.
В первую очередь, покупатель должен посмотреть правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности), на основании которых продавец владеет и домом, и земельным участком.
Необходимо установить достоверность и достаточность документов. Кроме того, проверить наличие или отсутствие ограничений на пользование этим имуществом: не обременена ли собственность правами третьих лиц, не является ли ее приобретение результатом оспоримой сделки. Чтобы узнать это, понадобится выписка из реестра Московской областной регистрационной палаты.
При покупке земельного участка нужно быть особо внимательными. Можно ведь посмотреть один участок, а бумаги оформить совсем на другой. Чтобы избежать неприятностей, желательно ознакомиться с генеральным планом поселка, на котором все участки пронумерованы. А в свидетельстве о собственности должны быть указаны адрес участка, его площадь, конфигурация.
Кроме всего прочего, нужен кадастровый план земельного участка, а также акт о согласовании его границ, подписанный всеми соседями. А еще справка БТИ и поэтажный план дома. Если же дом в деревне – справка от местных властей, что в доме никто не зарегистрирован.
На самом деле, при оформлении сделки купли-продажи любой загородной недвижимости довольно трудно определить стандартный пакет документов. В каждом районе свои требования, которые к тому же постоянно меняются. К примеру, в одних районах справку о налогах выдает налоговая инспекция, в других – администрация. Где-то она вообще не нужна, так как все сведения в Регистрационную палату поступают централизованно. И таких нюансов очень и очень много. А порядок оформления и регистрации требует строго определенных документов со строго определенными датами и периодами их изготовления.
Конечно, лучше прибегнуть к помощи риэлторов. Однако это потребует дополнительных затрат. Причем, в зависимости от сложности оформления и наличия документов, затраты эти могут быть весьма внушительны. Естественно, что покупатели недорогих земельных участков или садовых домиков предпочитают отправляться в поход по инстанциям без посторонней помощи. А в этом случае понадобится немало времени, моральных и физических сил, чтобы довести покупку до логического конца. Так что, присмотрев «фазенду» и оценивая свои возможности в качестве покупателя, не забудьте в статью расходов вписать издержки на оформление. Либо финансовые, либо временные.
|
сопровождение сайта svoisait.ru |
