По данным ряда экспертов до 30% покупок жилья в Московском регионе делаются с инвестиционным целями. Недвижимость, в том числе и жилая – привлекательный и надежный объект инвестиций. Однако, инвестировать средства в этот сектор можно не только напрямую, но и через специальные Паевые инвестиционные фонды. RWAY.RU совместно с компанией `Конкордия Эссет Менеджмент` подготовил серию публикаций на эту тему. В первой статье мы расскажем, откуда и как появились паевые инвестиционные фонды за рубежом и в России и их сегодняшнем состоянии.
Российской индустрии паевых инвестиционных фондов недавно исполнилось десять лет. Результаты впечатляют — особенно в последнее время. Достаточно сказать, что еще три года назад количество фондов в России не превышало 50, сейчас их более 350 (на сентябрь 2006 года зарегистрировано 536 ПИФа, общая капитализация – 350 миллиардов рублей).
Индустрии закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости не более 3,5 лет. Но и здесь наблюдается бурный рост. Если к концу 2003 года было зарегистрировано всего 4 ЗПИФН, то на сентябрь 2006 года - 130 ЗПИФН с общей капитализацией почти 40 миллиардов рублей.
Об уровне развития недвижимости в той или иной стране можно судить по количеству и активности инвестиционных фондов, присутствующих на данном рынке. В условиях развитого рынка именно инвестиционные фонды являются основными покупателями функционирующих объектов коммерческой недвижимости, заполненных арендаторами и генерирующих стабильный доход. Особенностью современного российского рынка является и привлекательность вложений в сектор жилой недвижимости.
В России становление и развитие ПИФов и ЗПИФов шло по американскому пути, где первый паевой фонд был создан в 1924 году..
США: Медленное завоевание рынка
В 1924 году инвесторам в США было совсем не до новых способов инвестиций: по городам и штатам шел широкой поступью мировой экономический кризис. Естественно, что в это был не самый удачный период для рекламы и продвижения нового инструмента инвестирования. Недоверие инвесторов, отсутствие соответствующего законодательства –все это затрудняло активное развитие новой индустрии.
Ситуация начала меняться после 1940 года, когда был разработан и принят специальный закон о паевых фондах, регламентирующий их работу. До сих пор эксперты считают, что это был самый продуманный и четко прописанный закон в мире. Это подтверждает и тот факт, что с 1940 года и до нашего времени не зарегистрировано не одного случая банкротства паевых фондов.
После этого индустрия паевых фондов в США начала бурно набирать рост. Однако при том, что число фондов росло и повышалась капитализация рынка, только в конце 70-х после сильного падения процентов по банковским депозитам, не покрывающих даже текущих темпов инфляции, частные инвесторы на самом деле обратили серьезное внимание на паевые фонды. Все дело в том, что именно в это время появились ПИФы, ориентированные на вложение в иностранные валюты и иностранные валютные активы.
Это было что-то грандиозное для американского финансового рынка. Валютные фонды предлагали своим инвесторам покупать на их деньги консервативные иностранные инструменты, которые частный инвестор не мог приобрести самостоятельно. Ставки по этим инструментам приносили до 20% годовых.
Так открылось `второе дыхание` у индустрии ПИФов, которые годами пытались убедить инвесторов, предпочитающих вкладывать деньги в акции напрямую. Финансовый рынок был достаточно прост, и нужды в профессиональных управляющих у потенциальных инвесторов не возникало.
Что мы видим сегодня? На американском финансовом рынке именно ПИФы являются наиболее активными инвесторами.
Самое время перейти к ЗПИФН, которые в США называются - real estate investment trusts или REITs. По праву REITs в США считается самым современным и прогрессивным способом хранения и преумножения сбережений.
Из названия фонда становится понятно, что речь идет об инвестировании средств инвесторов в недвижимость, жилую или коммерческую. Например, REIT приобретает бизнес-центр, а доход от аренды помещений распределяется между держателями акций. При этом не менее 90% дохода должно распределяться между инвесторами. Показательные цифры: за период с 2000-2002 года инвестиционные компании REITs принесли своим пайщикам около 50% дохода.
В США REIT делятся на три категории:
-
Equity (долевые) – основное направление: строительство, покупка и сдача в аренду всех видов недвижимости. На рынке доля таких трастов составляет 96% среди всех REIT.
-
Mortgage (ипотечные) – выдача кредитов под строительство или инвестирование активов в ипотечные ценные бумаги.
-
Hybrid (смешанные) – работают в обоих направлениях.
Последние две категории занимают 4% рынка инвестиционных трастов.
Если говорить в целом об индустрии REIT, то эксперты из разных стран считают, что инвестирование в REIT (ЗПИФН) в долгосрочной перспективе являются более надежными, чем другие формы инвестиций. Один из важнейших плюсов такого фонда – ликвидность инструмента.
Инвестор может в любой момент достаточно быстро без потери стоимости продать свои ценные бумаги на фондовом рынке, что не может сделать прямой покупатель объекта недвижимости, которому необходим определенный период времени для продажи своего актива. На данный момент в США число биржевых и частных REITs достигает 300, с суммарным количеством активов, превышающим $300 млрд.
Чтобы купить пай в фонде недвижимости, не нужно располагать столь большим капиталом, как для покупки объекта недвижимости, да и юридических вопросов решать нужно будет гораздо меньше. ЗПИФН делают доступными инвестиции в недвижимость, в том числе жилую, для широкого круга граждан. Стоимость входа на этот рынок с нескольких сотен тысяч долларов снижается до нескольких тысяч.
Поясним уже на российском примере. Существует фонд `Федерация`, который инвестирует средства в Апартаменты Башни `Федерация`. 1 кв.м. этих апартаментов на стадии строительства стоит около 10.000 долларов. В среднем апартаменты - 100 квадратов. Более того, просто придти и купить апартаменты даже, обладая этими средствами, практически невозможно, так как в открытой продажи их нет. Стоимость пая в момент формирования фонда составляла 50 тыс. руб. Если рассматривать апартаменты, как инвестиционные вложения, то понятно, что мелкому инвестору прямая покупка не по карману и не доступна. А через фонд - вполне реальна.
Россия: Стабильно высокий рост
В России индустрия ПИФ находится в `подростковом` возрасте. 26 июля 1995 года эту дату можно считать точкой отсчета российской индустрии ПИФов. В этот день появился Указ Президента №765 `О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики РФ`, который, и определял порядок создания и функционирования нового инвестиционного института. Однако настоящий первый живой паевой инвестиционный фонд появился в ноябре 1996 года.
Надо отметить, что в нашей стране больше нет ни одного похожего инвестиционного инструмента, который бы так жестко контролировали ФСФР России, спецдепозитарий и аудитор.
ПИФы стали создаваться только после того, как ФКЦБ и в последствии ФСФР разработали и приняли солидную правовую базу (более 30 нормативных актов), чтобы защитить интересы пайщиков:
-
установили государственный контроль над деятельностью ПИФов;
-
разделили управление активами фонда и их хранение;
-
организовали многосторонний перекрестный контроль тех организаций, которые отвечают за деятельность ПИФа;
-
предъявили высокие требования к раскрытию информации, необходимой инвесторам для принятия грамотного решения;
-
усовершенствовали систему отчетности;
-
устранили двойное налогообложение, которое присутствовало в ПИФах.
Именно этот жесткий контроль со стороны органов государственной власти и стал предпосылкой к повышению доверия инвесторов к этому новому инструменту инвестирования.
Новой вехой в индустрии ПИФов стал принятый в 2001 году Федеральный Закон `Об инвестиционных фондах`. Благодаря этому закону была создана правовая база для коллективного инвестирования в недвижимость путем создания закрытого паевого инвестиционного фонда.
Первый ЗПИФН появился в России на свет 19 февраля 2003 года - ЗПИФН `Первый инвестиционный фонд недвижимости` под управлением УК `КОНКОРДИЯ – эссет менеджмент`. С тех пор прошло три с половиной года. ЗПИФН росли и развивались, увеличивая капитализацию своего рынка. За это время на рынке появилось 130 фондов недвижимости, общая капитализация которых составила почти 40 миллиардов рублей.
А 12 сентября 2006 года исполнилось 10 лет со дня регистрации правил первого российского паевого инвестиционного фонда. На данный момент чистые активы всех ПИФов составляют около 1,5% ВВП страны, прогнозируемого на 2006 год. Для сравнения, к концу 2002 года совокупная стоимость чистых активов российских ПИФов составляла менее 0,1% ВВП. По оценке Национальной лиги управляющих, сегодня инвесторами фондов являются около 300 тыс. российских граждан и компаний, не считая бывших клиентов чековых фондов.
В следующей публикации мы расскажем о том, какие бывают паевые инвестиционные фонды, вкладывающие деньги в недвижимость, и чем они отличаются. Читайте продолжение в следующий вторник.
